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上海房地产市场调查报告5万亿楼市的下跌空间



　
 
三联生活周刊
June02,2005
 
一个小陆家嘴，抵上一个上海证券交易所的流通市值。一个上海聚集的财富已经是全国人民将近5个月的劳动成果。
　　小陆家嘴
　　5月19日，“5·19”行情6周年纪念日，记者从金茂大厦出来，走过一片巨大的街心花园和空场，从后门穿过上海证券交易所大堂。宽敞阔大的大堂里没有多少人，没有任何纪念“5·19”行情的迹象，一个不显眼的位置，大理石立柱上挂着的液晶显示牌上滚动着当前的交易指数。这是下午两点多，即将收市的时候，上证指数显示1102点，比前日跌不足一个点，泛着绿光。6年前1999年的这一天，股市从两年中的低迷中起步，开始了一轮历史上少见的大范围牛市，两市流通市值一年多的时间增长了一倍多，有上万亿之巨。可辉煌过去，市场再也没有活跃过，全体投资者深陷其中。
　　金茂大厦花园南几百米处，也就是这个浦东所有标志性建筑所在的广场南侧，环绕着已经建成或封顶的十余栋四十余层高的建筑，纯住宅。其中靠内侧的三幢大楼——盛大金磐正在销售中，售楼书上介绍，三幢楼顶部圆盘的贴面全由24K的黄金制作。房屋售价40000～60000元/平方米，户型的建筑面积在120～300多平方米之间，由此计算，一套房子的价格至少500万元，最多要1600万元。这不由不使人计算，若以1000万元为均价，10套这样的房屋价格就超过了亿元，这里400余套住房所积累的价值已经超过40亿元。40亿元在上海证券交易所是什么概念？上证跌到了1100点，沪市加权平均股价为4.89元，40亿元可以换市场上超过8亿元的流通股。8亿元的股票，算得上一个相当大的大盘股了。前一周，上证指数跌60点，深沪两市共损失了500亿市值，一个盛大金磐就顶得上5个点。1100个点位里有220个5点，也就是说，只要有200多个盛大金磐，就可以买下中国所有上市公司的流通股了。
　　这个想法的确令人兴奋。盛大金磐能以如此高的价格开出，无非仰赖几个概念，一是东方明珠电视塔、国际会议中心和金茂大厦均坐落在面积仅1.7平方公里的小陆家嘴，即浦东的突出部上，而这里是全中国改革开放的标志。二是这里有无敌的绿地和江景。于是我们尽可得到这样一个换算:1.7平方公里相当于170万平方米，我们大可不必在小陆家嘴的每寸土地都盖上房子，只是奢侈地在1/10的土地上盖房，盖10层，得到的也是170万平方米的建筑面积。这个庞大的建筑群既然边缘都能卖到6万元/平方米，不妨假设均价在8万元，于是就得到了1360亿元的地产。这还只是建了10层，要是建到40层，就是5000多个亿，已经能够抵上一个上海证券交易所的流通市值了。
　　实际情况的确如此，在盛大金磐边，一座座高耸云天的楼盘拔地而起，户型多南北贯通，向北，是金茂大厦和东方明珠构成的现代中国景观;向南是黄浦江的自然风景，所有这一切都有真金实银的价值。近10万平方米建筑面积的鹏利海景和汤臣国宝等大盘比盛大金磐的位置更靠近黄浦江，容积率也正在我们假设的40层附近，鹏利海景价格尚未公开，但宣称一定会比盛大金磐卖得贵。而汤臣海景则报出10万元/平方米天价。如此多的豪华住宅环卫着气势恢弘的金茂大厦，一栋就顶得上几家上市公司，一个疲惫的上海股市算得了什么？
　　金融中心？地产中心？
　　上海立志于成为全球的金融中心，但有一段时间，深圳交易所不允许发行新股，上海也并不能一举做大。国际游资对人民币升值虎视眈眈，因为金融不开放，也只能押宝内地资产，于是从上海的房地产入手。上海12年来建国际金融中心的梦想，从来没有像现在这样尴尬过。金融保险业在上海的增长贡献率一直低位徘徊，2001年金融保险业增长率只有2.1%,2002年甚至零增长。2003年增速有所加快，但仍低于第三产业和全市GDP的增长速度。连续几年的低速增长，使金融保险业在GDP中的币种由2000年的16.7%下降到了10.1%,远低于“十五”规划中18%的要求。4月18日，央行第二总部落户上海，给人以希望，但也仅仅是希望而已，因为没有创新的金融产品，没有资本市场的全面开放，全国乃至世界的金钱为什么要在上海交易呢？
　　金钱逐利的本能却在上海的房地产里找到了答案。记者遇到一位1996年拆迁的居民，在上海的外环虹桥机场附近安置，当时安置房房价8万元，现在价值40万元，不到10年间，房价增值了4倍。虹桥机场距离市中心南京路近15公里，这里的二手房房屋价格已经八九千元一平方米了。沿着延安路向东，在外环和中环线之间的新泾板块，以老工房为主的区域，房屋的挂牌价格多在1万元/平方米上下浮动，个别房源的价格达到了12000元/平方米。再向内，过了内环线，到了中山公园区域，这里多是新建不久的楼盘，高大的住宅楼环伺中山公园，楼价一下子蹿升到两万元一平方米。
　　沿着延安路向外滩方向，路两边已经形成了密集的钢筋水泥玻璃幕墙的森林。新楼的价格由2万元一级级向3万元进发，旧房子则在1万～2万元之间逐级上升，老工房和现代化公寓中间或有传统里弄建筑，有些挂牌单价接近3万元/平方米。高档公寓是房地产市场的主角，在内环无论是否临街，已经很少有两万以内的高档公寓。“中共一大”会址的新天地板块是上海房价最贵的区段之一，那里，2007年底房价已经涨到了38000元/平方米。这里催生了全上海最贵的房子华府天地，价格7000美元/平方米。网上备案显示该楼盘销售价格为58000元/平方米，自从5月8日开盘后，46套可售房中售出了4套。
　　上海市公布的2007年住宅商品房平均销售价格为6385元，比上年上涨14.6%，但面对着动辄上万元的商品房价格，有谁还会在意这个将远郊低价房统计在内的，旨在“平抑”物价的统计数字呢？按统计数字，上海外环内房屋价格去年为8627元，内环内不仅新盘，就连二手房都鲜有万元以下的，而这些数字，在今年5月，国家调控了房地产后仍没有改观。到处都在传说上海房价下跌了，但到了当地，普通居民并没有感受到房价真实的下跌，即使是官方统计的下跌5%或者地产中介常提到的降价10%或20%的房源，仍不能使人感到价格便宜。华府天地所在的卢湾区，上海最贵的区域，房地产成交量甚至有些回升。不过，黄浦、静安、长宁和徐汇等4个中心区域都处于下滑状态。直到风声鹤唳的今天，仍有人认为中心区域的购房人群对价格的敏感度并不像人们想象的那样高。
　　有人依据上海住宅存量房两亿平方米计算，若以万元为均价，上海的房地产总价值达到了两万亿元。上海人均住房使用面积20.4平方米，换算成建筑面积接近30平方米。常住人口接近1800万，由此可以换算出上海的住宅建筑面积将近5亿平方米，按万元每平方米的价格，整个上海的房地产累计价值达到5万亿元。如果我们按最严格的，可能得出最小数字的上海户籍人口1352万，使用面积转建筑面积系数1.33计算，上海存量房的建筑面积仍达到3.67亿平方米，在此基础上，若再严格地按照上海市公布的住宅商品房平均销售价格6385元计算，也能得到一个2.4万亿元的数字。
　　2.4万亿意味着什么？意味着2001年高峰状态深沪股市总的流通市值，有了这许多财富，足可使全国的投资者重温两次当年的辉煌。而现在，包括中石油、中石化、三峡电力等诸多我国命脉企业的股市总市值不过3万多亿元。5万亿元则是我国去年国民生产总值的37%，一个上海聚集的财富已经是全国人民将近5个月的劳动成果了。
涨？落？
　　在浦东，2号地铁线接近起始站的地方有一个巨大的人工公园，建于世纪之交，因此取名世纪公园，公园周围是高达30余层的景观高楼带。现在，能看到公园的房屋价格每平方米2万元，看不到公园的1.5万元。房地产中介多如牛毛，密布在高楼大厦之间，提示路人两个月前炒楼的辉煌。据房产中介讲，这里的楼盘挂牌价格下降了10%，因为没有生意，还看不出具体变化。世纪公园建成的时候，这里的楼盘均价不过4200元，去年底涨到了17400元，二三月份又狂涨了2000～3000元，现在，价格也就是回到了2007年底的水平。
　　卢湾区新天地板块的价格变动更典型，那里2000年还是12500元，2001年变成18300元，2002年变成24300元，2003年涨到32400元，到了去年年底，就涨到了38300元。今年5月间交易稀少，似乎只有华府天地几套房屋售出，但均价接近5万元。上海市房地产飞速上涨的地产多集中在内环寸土寸金的市中心地带，那里，2000年房地产均价不过5000元，到了去年底均价达到13500元，上涨了近两倍。
　　炒房最剧烈的地区多集中在交通结点上，一条地铁线的修通往往带来一大片地产升值。但上海的独特之处还在于炒家们对景观概念的执著。去年10月房展会上，北外滩区域出现了总价838万元的景观房，单价达到每平方米4万元。11月房展会上，纪录被打破，一套总价达到1300万元、每平方米单价为5万元左右的北外滩“天价”房引起轰动。很快，黄浦江畔江景房的最高售价升到了每平方米8万元，总价升至5000万元。价格越高，买家似乎越踊跃，很短时间内，轰动了上海的12套天价江景房就售出了一半。此类江景房多带有圆形客厅以便于多角度观赏江景。虽然黄浦江浑浊不堪，毫无湖蓝或碧绿的爽心悦目之处，但毕竟属于稀缺资源，江景于是成为地产里难得的题材。
　　江景虽然独特，从外滩向浦东方向望去，目力所及，陆家嘴东南的江岸上“海景楼”何止二三十栋，再加上被部分遮蔽的江景楼，具江景价值的楼盘可能又要成倍增加。江景中于是又多了复式概念，在大楼顶部面向黄浦江一面辟有跃层客厅，俯瞰黄浦江和外滩景色。如此稀缺，使顶层业主与下面平层业主区别开来。结果，平层江景的价格每平方米不过5万元，跃层江景每平方米就高达8万元。江景是稀缺资源，属于顶级炒家的筹码，而公园风光相对丰沛，既可提神醒脑，又相对难得。炒房者甚至总结出了风光的价值规律，以中山公园为例，想从客厅看到公园，一平方米加价3000元;只从主卧室看到公园，加价2000元;若是从阳台转头看到公园的景色，最多也就加价1800元了。
　　一个上海人，2007年人均可支配收入为16683元，3口之家的可支配收入为5万元，而一套外环内的住房动辄百万，本地人买房几乎没有可能。采访中，大多上海人都表示他们是房价上涨的旁观者，“只有看的分!”房价即使下降10%和20%，仍在普通市民的购买力之外。
　　炒房的资金来自何处？2000年，将深沪股市炒高一倍的资金多达万亿，那是来自全国游资的合力。房地产市场不是股市，流动性差，但把一个1万余亿元的市值炒高到2万亿乃至5万亿，想必也少不了巨大规模的资金。而肯于在这样一个流动性相对差，信息不对等，充满灰色地带的市场里游走，又一定是投机性更强的资本力量了。短短5年，我国游资的规模和数量的急剧膨胀可见一斑。
　　正是因为流动性差，楼市才有了现在的胶着观望状态。成交量成了比价位还要重要的风向标。还是以盛大金磐为例，该楼盘去年11月共卖出67套，均价在26800元/平方米。今年2月份售出8套，均价为29816元/平方米。3月仅售出7套，成交均价为32503元/平方米。盛大金磐前段时间以“香港推介会”为由暂时封盘，虽然重新开盘后价格有一定涨幅，但最近销售一直维持在每月不过10套的水平上。可售套数405套，还有170套没有出售。据沃顿商学院对香港楼市泡沫的研究，流动性差的房地产泡沫更伴以成交量的急剧变化，成交量下跌预示着价格下跌的开始。
　　与国际接轨？
　　世纪公园附近，一家房地产中介为卖出房子，为记者算了这样一笔账:一套141平方米的房子，带装修200万元，已经比过去优惠了15%，买到手后若不能转手，可以考虑出租，租金每个月7000元。且不管这个价格是否租得出去，以这个价格，收回成本也要24年。若是按年均回报率计算，只有4.2%，还不足银行贷款的利息。在上海，这样荒谬的现象比比皆是，每月出租价格2000元的老公房，卖价却高达60余万元，比北京整整高出了一半多。同一个街区，高层高档公寓两万多元一平方米，普通住房只有一万多元，整整高出一倍。
　　以投资的角度，在上海，买房出租不划算，再考虑到寻找房客，可能断租的成本，所得甚至不如把钱存在银行。以成本的角度，同一地段的房屋，高档公寓成本虽高，却绝不可能比普通房屋价高一万元，尤其房屋的成本主要是地价，而非建筑价格。如此多不合情理的现象出现，甚至不能从供给的角度去解释，因为多年来上海房市变化平稳，供给没有大的变动。惟一的解释就只有从需求面找，是高端需求拉高了房屋的价格。
　　高端需求主要来自国际上，在投资上海房地产的时候，他们首先参照的是国际市场的价格。热炒江景房的时候，有人拿旧金山做参照，那里，一般可以看到海景的房屋，售价基本都保持在每平方米1万美元的价格。开发商或许正是受到启发，给他们的顶级江景房定价。今年的香港住宅均价在5500～6000港币/平方英尺，折合人民币50000～60000元/平方米，而在地产价格的巅峰，住宅均价曾摸高至约10万元/平方米。SARS过后，香港楼市飙升，平均升值了60%～150%，香港房价至高点香港岛南区的山顶区，已逼近20万元/平方米。上海楼市的另一个参照是台北，均价35000元/平方米。而一些中心区域的物业约合人民币72000元/平方米。东南亚第三个可成上海未来参照的区域是新加坡，那里房屋均价在3万元/平方米。更远的参照是纽约，那里是本轮全球房地产炒作的龙头，10年间曼哈顿地产价格上升近4倍，公寓楼价格平均水平提升到1万美元/平方米。
　　如果以以上城市做比价，再考虑上海的人均国民产值4000美元，上海房价的上涨有其合理的一面。但比价上，新加坡与中国的香港、台湾地区均超上海六七倍，上海房价1万元，比价上就不合理。3年前，香港豪宅的价格还是上海的8倍，但到今年已经只是3倍，并且这个差距还在不断缩小。
　　提到上海地产，专家们经常提及的是香港地区和日本地产泡沫。但上海显然与那些国家和地区的泡沫不同，日本和香港地区，都是在接近了工业化国家后发展速度放缓，而资产价格刹不住车，反而加速，引起价格与价值高度背离。上海却是在发展之中，依赖的是长三角、长江流域乃至全国的发展。理解上海的地产价格，需要的还是本地的智慧，游资越来越膨胀，四处寻找出口，先是邮票市场，再是股票市场，再是艺术品市场，再是房市，一浪浪炒高。在这样一个资金四处游走，越聚越多的市场，需求永远是增长的，只要控制好供给，这个市场就会波动着发展下去。相对着看邮市和股市，也正因控制不好供给，一蹶不振下去。
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